Kasım 2025 Kira Zammı Belli Oldu: Ev Sahipleri ve Kiracılar Dikkat — Üst Limit %37,15

TÜİK’in Ekim 2025 verilerine göre Kasım 2025 için konut ve işyeri kira artış tavanı %37,15 olarak belirlendi. Ev sahipleri ve kiracılar için hesaplama örnekleri, hukuki sınırlar ve atılması gereken adımlar. (Okuma süresi: 3 dk)

• Yayın tarihi / saat: 3 Kasım 2025 | 10:00 (İstanbul) — TÜİK Ekim verileri açıklanma saati esas alınmıştır

• Okuma süresi: 3 dakika

• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Ekim 2025 tüketici fiyat endeksi verilerine göre, Kasım 2025 için konut ve işyeri kira artışlarında uygulanabilecek üst sınır %37,15 olarak belirlenmiştir. Bu oran, sözleşmede farklı bir düzenleme yoksa ev sahiplerinin yapabileceği maksimum yasal artışı gösterir.

• 

  Kısa Açıklama: Bu oran nasıl ortaya çıkıyor?

  Türk Borçlar Kanunu’na göre (TBK m.344) kira artışlarına ilişkin anlaşmaların geçerliliği, “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek şartına bağlıdır. Yani fiilen Kasım ayında yapılabilecek zam tavanı, TÜİK’in Ekim 2025 için açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değeridir. Hukuki dayanak için TBK m.344 hükümleri önem taşır.

  Kiracı ve ev sahibinin bilmesi gereken 5 önemli nokta

  1. Üst sınır %37,15: Ev sahibi sözleşmede başka bir hüküm yoksa en fazla %37,15 zam yapabilir.

  2. Sözleşme önceliği: Kira sözleşmesinde zam oranı açıkça yazılmışsa (ör. yıllık %X veya endeksleme formülü), taraflar arasındaki anlaşma geçerlidir; fakat ilgili düzenlemeler ve kanun hükümleri göz önünde tutulur.

  3. Fazla zam geçersiz sayılabilir: Ev sahibi yasal tavanın üzerinde zam uygularsa, kiracı bunu itiraz edebilir; fazla zam talebi mahkemede iptal edilebilir. Hukuki yol ve kira tespit davası seçenekleri vardır.

  4. İşyeri vs konut: Genel kural TÜFE oniki aylık ortalaması olmakla birlikte özel düzenlemeler (geçici kanun maddeleri veya dönemsel sınırlamalar) farklı dönemlerde uygulanmış olabilir; güncel uygulamaya bakmak önemli.

  5. Uygulama tarihi: Kasım ayı zamları, genellikle kira artış dönemi sözleşmede hangi ay olarak belirlenmişse o dönemde uygulanır; hesaplama artış yapılacak aydan bir önceki ayın TÜİK verisine göre yapılır.

  Örnek Hesaplamalar (sayılarla, net)

  Hesaplama yaparken ondalıklı işlemleri dikkatlice uygulayınız — aşağıda iki hızlı örnek:

  • Örnek 1 — Mevcut kira: 20.000 TL
    Artış oranı = %37,15 → 0,3715 (ondalık)
    Artış tutarı = 20.000 × 0,3715 = 7.430,00 TL
    Yeni kira = 20.000 + 7.430 = 27.430,00 TL

  • Örnek 2 — Mevcut kira: 2.500 TL
    Artış tutarı = 2.500 × 0,3715 = 928,75 TL
    Yeni kira = 2.500 + 928,75 = 3.428,75 TL

  (Hesaplamalarda kuruş düzeyine yuvarlama yapılabilir; sözleşmede farklı bir yuvarlama kuralı varsa o uygulanır.)

  Ev sahibi ne yapmalı?

  • Zam yapmadan önce resmî TÜİK verisini esas alın ve zam tebliğini yazılı olarak kiracıya bildirin.

  • Sözleşme hükmü varsa, sözleşmedeki zam formülünü (ör. yıllık sabit yüzde, endekse bağlama vb.) uygulayın ve yasal sınırları aşmamaya dikkat edin.

  • Fazla zam yapılmışsa, bu durumun doğuracağı hukuki riski bilin; ihtilaf halinde mahkeme kira tespitine gidebilir.

  Kiracı ne yapmalı?

  • Ev sahibi %37,15’in üzerinde zam talep ederse yazılı itiraz ve gerekirse tüketici hakem heyeti veya sulh hukuk / kira tespit davasına başvurma haklarınızı değerlendirin.

  • Zam tebligatı alındığında tarihleri ve belgeleri saklayın; hesaplamayı örneklerdeki gibi kontrol edin.

  • Sözleşmede farklı bir hüküm yoksa ve zam tavanı aşılıyorsa fazla kısmı ödemeyip hukuki yola başvurabilirsiniz.

  Sıkça Sorulan Sorular (Kısa cevaplar)

  • Soru: “Ev sahibi istediği oranda zam yapamaz mı?”
    Cevap: Hayır — sözleşme ve TBK m.344 kapsamındaki sınırlamalar çerçevesinde, aksi hüküm yoksa TÜİK’in 12 aylık ortalaması tavanı belirler.

  • Soru: “Kira sözleşmemde başka bir formül yazılıysa ne olur?”
    Cevap: Sözleşmedeki hüküm önceliklidir, fakat aşırıya kaçan ve kanuna aykırı hükümler mahkemece iptal edilebilir. Hukuki desteğe başvurun.