Hisseli tapuda rayiç bedel kuralına AYM iptali: 6 Ağustos 2027 tarihi kritik
10 Kasım 2026, 13.00 | 5 dakika okuma
Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasında rayiç bedelin mahkeme tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi iptal etti. Karar 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Düzenleme bütün tapu satışlarını değil, önalım hakkına ilişkin davaları kapsıyor.
Hisseli taşınmaz sahiplerini ve devam eden önalım davalarının taraflarını ilgilendiren önemli bir karar Resmî Gazete’de yayımlandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yer alan ve önalım hakkına konu payın rayiç değerinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı buldu.
Yüksek Mahkemenin 16 Temmuz 2026 tarihinde verdiği E.2026/23, K.2026/162 sayılı karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. İptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi dokuz ay ertelendi.
Karar, bir taşınmazdaki hissesini üçüncü kişiye satan paydaş ile önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşlar arasındaki hukuki ilişkiyi ilgilendiriyor. Özellikle mahkeme tarafından belirlenecek bedelin, tarafların gerçekte üzerinde anlaştığı satış tutarından farklı olabilmesi tartışmanın merkezinde bulunuyor.
Önalım hakkındaki rayiç bedel düzenlemesi neydi?
Önalım hakkı, diğer adıyla şufa hakkı, birden fazla kişinin pay sahibi olduğu taşınmazlarda yasal olarak tanınan bir satın alma önceliği sağlıyor. Paydaşlardan biri hissesini ortaklık dışında bir kişiye sattığında diğer paydaşlar, kanunda belirtilen koşullarla dava açarak söz konusu payı edinme hakkını kullanabiliyor.
2025 yılının Aralık ayında kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde değişiklik yapılmıştı. Önceki düzenlemede önalım hakkını kullanan paydaşın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini karşılaması öngörülüyordu.
Yeni düzenleme ise dava konusu hissenin rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini esas aldı. Önalım hakkını kullanmak isteyen kişinin, mahkemenin belirlediği tutarı ve ilgili tapu giderlerini verilen süre içinde yatırması gerekiyordu.
Böylece satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel ile mahkemede tespit edilen rayiç değer arasında fark oluşması mümkün hâle geldi.
13 mahkeme ve milletvekillerinin başvurusu incelendi
Düzenlemeye yönelik Anayasa’ya aykırılık itirazları farklı illerdeki 13 asliye hukuk mahkemesi tarafından Yüksek Mahkemeye taşındı. CHP milletvekillerinin açtığı iptal davası da inceleme kapsamına alındı.
Başvurularda, satış bedeli yerine rayiç değerin esas alınmasının mülkiyet hakkı ve hukuki güvenlik bakımından sorun oluşturduğu savunuldu. Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen kişinin ödeyeceği bedelin dava sürecinde belirlenmesinin belirsizlik yarattığı ileri sürüldü.
AYM mülkiyet hakkı açısından adil denge kurulmadığına karar verdi
Anayasa Mahkemesi, önalım hakkının varlığından ziyade bu hakkın hangi bedel üzerinden kullanılacağını değerlendirdi.
Kararda, satıcı ile üçüncü kişi alıcının serbest iradeleriyle belirledikleri satış bedelinin yerine mahkeme tarafından hesaplanan başka bir tutarın geçirilmesinin, taraflar arasındaki ekonomik dengeyi değiştirebildiği vurgulandı.
Mahkemeye göre üçüncü kişi alıcının ödediği tutardan daha yüksek bir rayiç bedel belirlenmesi haksız kazanç doğurabileceği gibi, rayiç bedelin gerçek satış tutarının altında kalması da alıcı açısından maddi kayba neden olabiliyor.
Öte yandan önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödemesi gereken tutarın yargılama sırasında kesinleşmesi de hukuki belirsizlik oluşturuyor.
AYM, bu gerekçelerle tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaştı ve rayiç bedel kuralını iptal etti.
İptal edilen hükümler yalnızca rayiç bedelle sınırlı değil
Yüksek Mahkeme, 734. maddenin ikinci fıkrasındaki rayiç bedel düzenlemesinin yanı sıra, iptal edilen hükümle bağlantılı olduğu için uygulanma imkânı kalmayan diğer hükümleri de iptal etti.
Bunlar arasında bedelin belirlenmesi ve yatırılmasına ilişkin düzenlemelerin bulunduğu ikinci fıkranın kalan kısmı da yer alıyor.
Ayrıca 2025 yılında yapılan değişikliklerin daha önce açılmış davalarda da uygulanmasını öngören geçici 1. maddenin ikinci fıkrası iptal kapsamına alındı.
Bununla birlikte karar, hisseli taşınmazlardaki yasal önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor.
Rayiç bedel kuralı 6 Ağustos 2027’ye kadar uygulanacak
AYM, iptal kararının hukuki boşluk oluşturmaması amacıyla yürürlüğü dokuz ay erteledi.
Bu nedenle 6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan kararın iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. O tarihe kadar mevcut düzenleme yürürlükte kalacak.
Kararın yayımlanması, devam eden bütün önalım davalarında eski satış bedeli uygulamasına hemen dönüldüğü anlamına gelmiyor. Derdest davaların nasıl etkileneceği, iptal hükümlerinin yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olacak mevzuata ve her dosyanın hukuki durumuna bağlı olacak.
Türkiye Büyük Millet Meclisinin bu süre içinde yeni bir yasal düzenleme yapması da mümkün.
Tapu harcı ve belediye rayiç bedeli kaldırılmadı
Kararın kapsamıyla ilgili en önemli ayrım, önalım davalarında kullanılan rayiç değer ile tapu harcının hesaplanmasında esas alınan emlak vergisi değerinin birbirinden farklı hukuki konular olması.
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, bütün gayrimenkul satışlarında belediyeden alınan emlak vergisi değerinin dikkate alınması uygulamasını kaldırmıyor.
492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkul devirlerinde tapu harcı, emlak vergisi değerinden düşük olmamak şartıyla beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaya devam ediyor.
Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süreler de bu kararla ortadan kaldırılmış değil. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesindeki mevcut düzenleme, noter aracılığıyla yapılan bildirimden itibaren üç aylık ve kural olarak satış tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre öngörüyor. 2025 yılındaki değişiklikten önce yapılan satışlar bakımından ise geçiş hükümleri nedeniyle önceki süre kuralları uygulanabiliyor.
